Rock&Feller’s pide una excepción millonaria en Funes y la Muni analiza no cobrarle plusvalía
El desembarco de Rock&Feller’s en Vida Multiespacio abrió una discusión clave sobre las reglas de juego del desarrollo urbano en Funes. Mientras la plusvalía se disparó y encareció los proyectos para la mayoría de los desarrolladores, el Ejecutivo impulsa una ordenanza “extraordinaria y excepcional” para habilitar más unidades en el complejo, con una cuenta potencial de hasta $200 millones que el Municipio evalúa no cobrar.
Un índice que se disparó y cambió el escenario
En Funes, la plusvalía urbana se calcula con una fórmula que toma como referencia el valor del metro cuadrado construido que publica el Colegio de Arquitectos de Rosario. Ese índice tuvo un fuerte salto en los últimos meses y hoy ronda los $920.000 por metro cuadrado.
Aunque ese valor todavía no refleja del todo el costo real de construcción que enfrentan los desarrolladores en la práctica, el aumento fue suficiente para encarecer sensiblemente las inversiones, en especial las medianas, que no cuentan con la espalda financiera de los grandes proyectos ni con la capacidad de negociar excepciones caso por caso.
En ese contexto de reglas más caras y exigentes, el caso de Rock&Feller’s en Vida Multiespacio apareció como un punto de tensión entre recaudación, desarrollo urbano y decisiones políticas.
Vida Multiespacio y el límite de las 91 unidades
El emprendimiento Vida Multiespacio, de titularidad de RR S.A., tiene aprobada una propiedad horizontal con 91 unidades funcionales. Ese tope surge del marco normativo que rige la subdivisión del suelo en Funes (Ordenanzas 737/11, 836/12 y 1015/15) y quedó plasmado en el Plano N° 255901, visado por el Municipio y elevado a Catastro de la Provincia de Santa Fe.
En las observaciones especiales de ese plano se estableció que el total de unidades funcionales no puede superar las 91, de acuerdo con la Ordenanza 1015/15. Es decir: el propio emprendimiento se aprobó con un techo claro de densidad, asociado a los servicios e infraestructuras proyectados.
Con el tiempo, y ante la falta de una normativa específica para este tipo de desarrollos, el Municipio sancionó la Ordenanza 1504/22, que creó un procedimiento especial para Vida Multiespacio como “conjunto inmobiliario especial con destino comercial y de servicios”.
El mensaje 0105/2025: una excepción “extraordinaria y excepcional”
El 27 de noviembre de 2025, el Ejecutivo envió al Concejo el Mensaje N° 0105/2025, donde propone autorizar una nueva subdivisión interna en Vida Multiespacio y, al mismo tiempo, excluir las nuevas unidades del tope de 91 establecido originalmente.
El proyecto de ordenanza sostiene que:
- Se unificarán las unidades funcionales 07, 08, 09, 10 y 11 en una única unidad 07.
- Se cambia la denominación de la unidad 36 por unidad 32.
- Luego, esas dos unidades se subdividen en:
- 18 unidades la unidad 07,
- 20 unidades la unidad 32.
Lo más sensible está en el Artículo 2°, que define que estas nuevas unidades tendrán carácter adicional y, “de manera extraordinaria y excepcional”, no deberán ser computadas ni descontadas del límite de 91 unidades fijado oportunamente.
En la práctica, se trata de una excepción urbana puntual: más unidades dentro del mismo emprendimiento, por fuera del techo general que rige para el resto.
El caso Rock&Feller’s: 2 lotes, 4 unidades… y 19 oficinas
Dentro de ese esquema aparece el proyecto de Rock&Feller’s, que busca instalar una sucursal del icónico bar en Funes. Los inversores adquirieron dos lotes en Vida Multiespacio y, según la normativa vigente, a esos lotes les corresponden cuatro unidades funcionales.
El problema es que el proyecto no se limita solo al restaurante:
incluye también un bloque de oficinas en planta alta.
Para que el negocio cierre, los desarrolladores necesitan que cada una de las 19 oficinas funcione como una unidad independiente, con posibilidad de ser comercializada o explotada por separado.
La cuenta es simple y contundente:
- Unidades que les corresponden por ordenanza: 4
- Unidades que necesitan para bar + oficinas: 19
Por eso, los empresarios presentaron un pedido formal para que el Municipio otorgue una excepción a la ordenanza que estableció el límite de 91 unidades y regularice lo que ya se está construyendo.
Cuánta plusvalía está en juego
Si se aplicara la fórmula de plusvalía urbana que rige hoy en Funes, con un valor de referencia cercano a los $920.000 por metro cuadrado y un incremento tan significativo en la cantidad de unidades, fuentes vinculadas al expediente estiman que el monto a pagar rondaría, como mínimo, los $200 millones.
La cifra no es oficial, pero funciona como una referencia de la magnitud económica que implicaría reconocer el mayor aprovechamiento urbanístico que se solicita para Rock&Feller’s y sus oficinas.
El argumento del “gesto” y la discusión política
¿Por qué el Municipio analiza no cobrar ese monto, según plantean actores que siguen de cerca el tema?
En los pasillos oficiales se repite una idea: la llegada de Rock&Feller’s sería un “gesto” de los empresarios hacia la ciudad, un proyecto de alto impacto simbólico y comercial para Funes, que en los papeles no terminaba de ser rentable.
Para mejorar esa ecuación, se decidió sumar las oficinas en planta alta. Ese paquete integral –bar + oficinas– es el que hoy está en el centro de la discusión:
- Para los inversores, las oficinas son la herramienta para hacer viable el desembarco de Rock&Feller’s.
- Para el Municipio, avanzar con la ordenanza tal como está significaría habilitar más unidades de manera excepcional y, eventualmente, renunciar a un potencial cobro millonario de plusvalía.
Todo esto sucede mientras la actualización del índice encarece los proyectos de otros desarrolladores que, sin acceso a excepciones, se ven obligados a ajustar metros, frenar obras o resignar rentabilidad para poder pagar la cuenta.
¿Mismas reglas para todos?
El caso Rock&Feller’s abre una pregunta central para el debate público en Funes:
¿Puede la ciudad perdonar una plusvalía que se calcula en torno a los $200 millones para un emprendimiento puntual, mientras el resto de los actores paga el valor completo que fija la fórmula?
La respuesta todavía está en construcción, entre despachos del Ejecutivo, estudios profesionales y comisiones del Concejo. Lo que ya está claro es que la ordenanza enviada por el intendente define una excepción “extraordinaria y excepcional” que, de aprobarse, marcará un precedente fuerte para el futuro del desarrollo urbano, las inversiones y la discusión sobre quién paga –y quién no– la plusvalía en Funes.
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