Paseo Ribereño: nuevas reglas de baja altura que redefinen el negocio en la costa
El Concejo aprobó una ordenanza que modifica los indicadores urbanísticos del APEA 3 Paseo Ribereño. Se fijan topes de altura, nuevos retiros, límites de ocupación del suelo y mayores exigencias ambientales.
El Concejo Municipal de Rosario aprobó una modificación clave en los ordenadores urbanísticos del Área de Protección Ecológica y Ambiental (APEA) 3 Paseo Ribereño, una franja sensible de la costa norte que combina valor ambiental, paisajístico y presión inmobiliaria. La ordenanza —impulsada por el Ejecutivo y tramitada bajo el expediente 277771— redefine alturas, retiros, ocupación del suelo y usos admitidos.
La votación fue unánime, aunque con múltiples abstenciones de concejales de distintos bloques. El nuevo marco normativo impacta de lleno en el desarrollo de futuros proyectos y en la ecuación económica del suelo ribereño.
Qué cambia
La norma establece como regla general una baja altura obligatoria. Para todas las parcelas, la altura máxima pasa a ser de 7 metros (planta baja y un nivel). Solo de manera excepcional —previa autorización municipal y mediante el pago de una contribución por aprovechamiento— se podrá alcanzar hasta 11,50 metros (PB + 3), con excepciones para viviendas individuales y proyectos de hasta dos unidades.
También se fijan alturas máximas en centro de manzana, límites estrictos a la construcción de edificios de altura libre y un esquema detallado de retiros laterales y de fondo, que varía según el tamaño del lote.
FOS, FIS y suelo absorbente
Otro cambio central es la redefinición del Factor de Ocupación del Suelo (FOS) y del Factor de Impermeabilización del Suelo (FIS). En lotes mayores a 200 m², el FOS máximo será del 40% y el FIS del 60%, reforzando la obligación de preservar superficies absorbentes y vegetadas.
En parcelas más pequeñas, estos factores no se aplican, pero el conjunto de exigencias apunta a limitar la densidad constructiva y reducir el impacto ambiental en una zona considerada estratégica para la ciudad.
Retiros y servidumbres de jardín
La ordenanza amplía y precisa las servidumbres de jardín, especialmente sobre avenidas como Eudoro Carrasco y Carlos Colombres, donde los retiros pueden llegar hasta 10 metros desde la línea municipal. Estas áreas deberán ser mayoritariamente absorbentes, con cobertura vegetal, y solo se admite un porcentaje acotado de solados para circulación.
También se imponen reglas de transparencia en cercos, preservación del arbolado y restricciones a balcones y salientes sobre los retiros.
Usos permitidos y prohibidos
El nuevo régimen prohíbe expresamente actividades industriales, playas de estacionamiento, estaciones de servicio, grandes superficies comerciales, alojamientos por hora y cualquier uso que implique manipulación de sustancias peligrosas. Para emprendimientos de gran escala —hoteles, sanatorios, centros comerciales— se exigirá un estudio de accesibilidad evaluado por la Comisión de Evaluación de Proyectos Urbanos.
Contexto e impacto
El Paseo Ribereño es uno de los corredores con mayor tensión entre desarrollo privado y preservación ambiental. La ordenanza consolida un modelo de baja escala, con fuerte control público sobre el crecimiento edilicio, lo que reconfigura expectativas del mercado inmobiliario y eleva el peso del planeamiento urbano como herramienta política.
Qué falta y qué sigue
La norma ya está vigente, pero su aplicación efectiva dependerá del control municipal, de los permisos de obra y de la interpretación técnica en cada proyecto. El debate, lejos de cerrarse, se traslada ahora al terreno: desarrolladores, vecinos y Estado midiendo hasta dónde llega el nuevo límite de la costa.
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